부동산, 토지 및 토지의 정착물, 명인방법

우리 민법에서는 부동산으로서 토지와 토지의 정착물을 인정하고 있다. 무엇을 부동산으로 하느냐에 관하여는 입법례가 나누어져 있다. 독일 및 스위스 민법에서는 ‘지상물은 토지에 따른다’라는 로마법의 원칙을 채택해서 토지만을 부동산으로 하고, 토지의 정착물이나 지상물은 이를 독립한 부동산으로 다루지 않은 것이 일반적이다. 우리민법은 토지의 정착물도 이를 독립한 부동산으로 하고 있다.

 

부동산, 토지의 정착물

 

[법률조문]

  • 제212조(토지소유권의 범위) 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다.
  • 제256조(부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

 

1. 토지

토지란 일정범위의 지면에 정당한 이익이 있는 범위내에서의 상하(공중과 지하)를 포함하는 것이다.

1.1. 토지소유권의 범위

토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다는 의미는 첫째, 토지를 완전히 이용하기 위해서는 지표뿐만 아니라 지상의 공간이나 지하에도 소유권의 효력을 미치게 할 필요가 있어 이를 명문으로 정한 것이다. 둘째, 정당한 이익있는 범위내에서만 그 효력이 미치는 것이며, 소유자의 이익을 침해하지 않는 한도에서는 타인도 그 토지의 상공과 지하를 이용할 수 있고, 토지소유자라고 하여 이를 금지할 수는 없다는 것이다.

 

1.2. 토지소유권의 범위에 포함되는지 여부가 문제되는 것

(1) 지표면상의 자연석

지표면상의 자연석은 토지소유권의 범위에 포함된다. 판례는 임야 내의 자연석을 조각하여 석불을 만든 사건에서, 그 석불은 임야와는 독립된 소유권의 대상이 된다고 한다(대판 1970.9.22. 70다1494).

(2) 광물

광물은 지하의 토사 · 암석 등과 함께 모두 토지소유권의 범위에 포함된다. 그러나 광업법 제3조가 열거하는 미채굴의 광물은 국가가 이를 채굴 · 취득하는 권리(광업권)을 부여하는 권능을 가지고 있기 때문에, 토지소유자의 소유권은  이에 미치지 못한다.

(3) 지하수

지하수도 토지소유권의 범위에 포함된다. 다만, 지하수는 지하에서 서로 줄기를 이루고 있기 때문에, 다른 토지소유자의 소유권의 범위에 들어가기도 한다. 민법은 지하수의 사용을 보호하기 위해 상린관계의 측면에서 그에 관해 규정을 두고 있다.

(4) 온천수

온천수는 그것이 용출되는 토지의 구성부분으로서 독립된 물권의 객체는 아니며, 토지소유권의 법위에 속한다. 그러나 온천에 대해서는 적절히 보호하고 효과적인 이용, 개발을 위해 “온천법”이 제정되어 있다.

(5) 하천

하천은 토지소유권의 범위에 포함되지 않는다. 하천법에 의하여 하천은 국유에 속하며, 사인은 관리권의 허가를 얻어 이른바 하천구역을 점용할 수는 있어도 하천구역을 소유하지는 못한다.

(6) 도로

도로는 사적인 소유권이 인정된다. 다만 그 부지 부분에 대해서는 소유권을 행사할 수 없다(도로법 제5조).

(7) 토지의 포락

토지의 포락이라함은 바다 또는 하천에 인접한 토지가 태풍, 해일, 홍수 등에 의한 제방의 유실, 하천의 범람, 지표의 유실 또는 지반의 침하 등으로 침수되어 바다의 일부가 되거나 또는 하천의 바닥이 되어 버리는 일을 말한다. 포락된 토지가 원상으로 되돌아오지 않으면 그 토지에 대한 소유권은 영구적으로 소멸한다.

 

2. 토지의 정착물

2.1. 토지의 정착물의 의미

토지의 정착물이라 함은 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동될 수 없는 물건으로서, 그러한 상태로 사용되는 것이 그 물건의 거래상의 성질로 인정되는 것을 말한다. 건물, 수목, 교량, 돌담, 도로의 포장 등이 그 예이다. 그러나 판자집, 가식의 수목, 토지나 건물에 충분히 정착되어 있지 않은 기계 등은 정착물이 아니라 동산이다.

토지의 정착물이 토지와는 독립된 부동산으로 취급될 수 있는지의 관점에서 볼 때, (1) 건물과 같이 토지와는 언제나 독립된 것으로 다루어지는 것으로서 “독립정착물”이 있으며, (2) 토지의 구성부분으로 취급되어 항상 토지와 일체로 처분되는 것으로서, 도로의 포장, 교량, 담 등과 같은 “종속정착물”이 있으며, (3) 토지의 일부로서 토지와 함께 처분될 수도 있지만 일정한 공시를 갖추는 것을 전제로 토지와는 독립된 부동산으로 다루어질 수도 있는 양면성을 가지는 것으로서, ‘입목에 관한 법률’에 의한 입목. 수목, 미분리 과실, 농작물 등과 같은 “반독립정착물”이 있다.

 

2.2. 건물

건물은 토지로부터 완전히 독립한 별개의 부동산이다. 토지와 그 지상에 건물이 있는 경우, 토지나 건물만을 따로 처분할 수 있고, 또 함께 처분하더라도 건물이 토지의 처분에 따르는 것은 아니며 각각 별개로 그 등기를 하여야 한다.

(1) 짓고 있는 건물은 어느 단계에 이르면 건물로 볼 것이냐는 특히 양도와 관련하여 중요하다. 아직 건물에 이르지 않는 경우라면 동산으로서 인도에 의해 그 효력이 발생하지만, 건물로 인정되는 경우에는  그 등기를 하여야 그 효력이 발생하기 때문이다. 이것은 건물의 기능과 효용에 비추어 사회통념에 따라 판단하여야 한다. 판례는 적어도 건물이기 위해서는 ‘기둥, 지붕, 벽’ 시설은 되어 있어야 하는 것으로 본다(대판 1986.11.11. 86누173).

(2) 물리적으로는 건물의 일부라고 하더라도 그것이 독립된 건물로서 사용될 수 있는 때에는,  구분소유등기를 하는 것을 전제로 독립된 건물로서 인정된다. 아파트, 오피스텔과 같은 집합건물은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”의 적용을 받는다.

 

2.3. 입목

입목이라 함은 토지에 부착된 수목의 집단에 대해 그 소유자가 “입목에 관한 법률”에 의해 입목등기부에 소유권보존등기를 한 것을 말한다. 이 입목은 그 지반으로부터 독립한 부동산으로 보고, 입목 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 또는 저당권의 목적으로 할 수 있다. 1필의 토지 또는 1필의 토지 일부에 자라고 있는 수목의 집단으로서 “입목에 관한 법률”에 의한 등기를 갖춘 것, 즉, “입목”은 토지로부터 완전히 독립한 부동산이 된다.

 

2.4. 입목법의 적용을 받지 않는 수목의 집단

모든 수목의 집단이 “입목법”의 적용을 받는 것은 아니기 때문에, 입목법의 적용을 받지 않는 수목의 집단이 있게 되는데, 이러한 수목의 집단도 어느 정도 독립성을 가지게 된다. 이와같은 수목의 집단은 명인방법이라는 관습법상의 공시방법을 갖추는 것을 전제로 하여 토지와는 독립하여 거래할 수 있다. 그러나 명인방법에 의한 수목의 집단은 오로지 ‘소유권의 객체’가 될 뿐이고 저당권 등과 같이 다른 권리의 목적으로는 할 수 없다. 그러나 토지로부터 분리된 수목은 어디까지나 동산에 지나지 않는다.

  • 명인방법 

명인방법은 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 귀속하고 있다는 것을 제3자가 명인(명백하게 인식)할 수 있도록 공시하는 방법을 말한다. 수목의 집단의 경우에는 나무를 깍아서 거기에 소유자의 성명을 쓴다거나 미분리 과실의 경우에는 논, 밭의 주위에 새끼를 둘러치고 소유자의 성명을 표시한 표찰을 세우는 등이 그것이다. 명인방법은 특정되어 있는 목적물에 관하여 이를 하여야 하며, 특정되지 않는 목적물에 대한 명인방법은 그 효력이 없다.

 

2.5. 미분리 과실

미분리 과실(과수의 열매, 엽연초 등)은 수목의 일부이지만, 명인방법을 갖춘 때에는 이를 토지와는 독립하여 거래할 수 있다. 미분리의 과실에 대해 통설적인 견해는 부동산으로 보지만, 민사집행법에서 이를 동산으로 다룬다는 이유에서 동산으로 보아야 한다는 소수설이 있다.

 

2.6. 농작물

토지에서 경작, 재배되는 각종의 농작물은 토지의 정착물이며, 그것은 토지의 본질적인 구성부분이다. 따라서 그것은 토지의 일부에 지나지 않고, 독립한 물건 즉 부동산으로 다루어지지는 않는다. 다만 정당한 권원에 의하여 타인의 토지에서 경작, 재배한 농작물은 토지에 부합하지 않고 독립된 부동산으로 다루어 진다(제256조). 따라서 정당한 권원없이 타인의 토지에서 경작한 농작물은 토지에 부합하고,  그 결과 독립된 부동산으로 다루어지지 않는다고 할 것이다. 그러나 판례는 “농작물”에 한해서는 예외적으로, 권원없이 재배하였다고 하더라도 나아가 위법하에 경작한 때에도 그 농작물의 소유권은 언제나, 즉 명인방법을 갖출 필요도 없이 경작자에게 있는 것으로 본다.

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